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养殖户注意了!养殖场没有规划证,不一定就是违建

   日期:2022-06-24     作者:安化自然资源    评论:0    
核心提示:养殖户注意了!养殖场没有规划证,不一定就是违建

近年来,为了响应国家的号召,许多村民纷纷建起了养鸭场、养鸡场、养鹅场、养猪场、养牛场等,而且久而久之,这些养殖场也成了不少村民收入的主要来源,且一家人的日子也是越过越好。

但同时也出现一些乱象,比如涉及到征收拆迁,很多养殖场都会因建设手续不全、存在环境污染问题等被查处,别说拿到补偿了,还遭受了很多损失。那么养殖场拆迁补偿标准是什么,没有规划证的养殖场就一定是违建吗?今天我们来聊一聊这个问题。

关于养殖场补偿标准

一般而言,绝大多数的养殖场都是建在集体土地,因此我们主要以集体土地上的养殖场拆迁为例,集体土地征收的话,所依据法律法规是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》。

根据《土地管理法》第四十八条规定,集体土地应当给予被征收农民的补偿包括土地的补偿、地上附着物、安置补助费、青苗补助费及农村村民住宅费等,当然还要给予停产停业损失费,不能因为是集体土地上的养殖场就不予这部分的补偿,要不然这是不合法的。

01
土地补偿


土地补偿是针对养殖场占地的补偿。占地补偿的标准和普通耕地补偿的标准相同,一般在3-5万元左右一亩。值得注意的是,养殖场的土地,如果是养殖户自己的土地,并办理了相关手续,那这个补偿应该归养殖者本人所有。但如果养殖户是租用的土地,那土地补偿应该归原土地承包者所有(有相关协议合同的除外)。

02
地上附着物补偿


养殖场拆迁中的地上附着物补偿包括相关厂房、养殖设施、养殖工具、相关的附属设施、包括用电、用水和环评等的处理设施,都属于补偿范围,而且是不可移动补偿。对于这部分补偿,一般需要与拆迁方协商、评估确定。

其中还包括牛、羊等动物的相关情况来评估确定。这一项补偿需要考虑养殖的畜禽类数量,按照实际存栏禽畜的种类、数量和大小进行补偿。

03
厂房补偿


如果建设的厂房没有改变土地的用途,比如是在养殖用地或者设施农用地上建设的厂房,并办理了环评等相关手续。在这种情况下,就需要由具有资质的评估机构对养殖场进行评估,并且按照当地的补偿标准给予合理、公平的补偿。

04
停产停业损失补偿

停产停业损失补偿,是指从拆迁开始,到养殖户搬到另一个地方再次恢复生产的时间,因拆迁而造成了养殖场无法持续经营所带来的营业损失补偿。一般是按月支付,总计六个月,这部分补偿一般会要求养殖户提供营业流水、资产负债表等相关资料,具体的补偿金额根据所提供的材料来评估确定。

05
搬迁费


对于养殖场内搬迁的各种设备、动物、生活用品所需的合理费用,均属于搬迁费。养殖户们还会根据养殖场的设备、剩余物料等在搬迁过程中,有可能产生的折旧、损失等进行的赔偿。具体的补偿数额,并没有统一的标准,一般经双方评估协商后确定。


没有规划证,养殖场是否就是违建?

养殖场是否违建,规划许可证不是全部依据。

第一:违法建筑有专门的拆除途径和认定方式,养殖用地的拆迁不能用“拆违”的方式来进行。

第二:国家规定设施农用地是为了经营养殖场,专门用来存放工具的养殖设施,如看护房、厂房等养殖附属物,因此,可以判定并不是养殖用地上的所有房屋都属于违法建筑。

第三:如果建设的房屋没有改变土地的用途,比如是一个在养殖用地或者设施农用地上建设的厂房,在这种情况下,不能适用“拆违”的相关法律规定,更不能按照“拆违”的程序来进行。

所以,养殖用地、设施农用地是符合相关法律规定的,不能只根据是否有规划许可证来判断其是否违建。


万典律师提示

为了得到合理补偿,养殖户一定要注意以下几个方面:

1.有效应对针对养殖场的违建查处和违法拆除,做好取证工作。实践中,养殖场能够被安安稳稳走征收程序给予补偿的,并不多见。大多数养殖场都会因建设手续不全、存在环境污染问题等而遭遇各种名义的查处。

碰上了大家也不必惊慌,记住两点:

一是及时针对行政机关作出的查处决定申请复议或者提起诉讼,争取将其撤销;

二是收集能够证明其建造合法性、建成使用年代等的证据。

同时,养殖户要加强取证意识,通过拍照、架设摄像头、留人看守等方式避免养殖场遭到打砸破坏甚至偷拆,防止因养殖场被过快拆除而使其实际价值变得难以确定。

2.应明确主张对涉案养殖场建筑物、附属设施等的价值进行评估。纵观整个征收拆迁过程中的补偿,事实上就分两类——经评估给出补偿和设置“一刀切”的补偿标准。

那么对于养殖场这样的用于生产经营的房屋,“一刀切”的补偿标准虽然看上去简便易行但却难免缺乏客观性,难以保障当事人获得公平、合理的补偿。

尤其是对一些占地面积、建筑面积可观的中大型养殖场而言,直接确定一个百分比或者数额给予所谓的“适当补偿”,更不是当事人所能接受的。

所以,专业评估至关重要。当事人应当明确要求征收方委托专业评估机构对养殖场进行实地查勘并出具评估报告。对评估机构选定、评估结果存有异议的,要及时申请复核评估或者专家委员会鉴定,或者在专业律师的指导下自行委托有资质的评估机构进行评估。

估出多少钱,就至少要补这么多钱,这样的逻辑下得出的补偿结果显然会对养殖户比较有利。

3.确保养殖场建筑物的合法性,尽量做到合同、备案材料齐全。该有证的一定要有证,这样才能确保我们在征拆来临时的主动地位。否则一旦被归为“历史遗留问题”之列,补偿就可能直接缩水。即便征收方并不将涉案养殖场认定为违建,也可能影响到手的补偿利益。

 自然资源普法







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